PINEL:
Les pièges à éviter

Piège n°1 : la typologie du bien

• Le bien doit être neuf, ou entièrement réhabilité dans le cas de l’ancien. 
• Le logement doit servir de résidence principale au locataire 
• la location doit être nue (vide)

Piège n°2 : la durée d’engagement

• La durée de location doit être au minimum de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la modalité de défiscalisation choisie par l’investisseur. 
• ATTENTION : si pour une quelconque raison l’investisseur ne peut plus poursuivre la location avant le délai minimum imposé par la loi, il perdra tous ses avantages fiscaux cumulés qu’il devra rembourser. 

• Investir dans du neuf a un coût plus élevé que dans l’ancien bien que bénéficiant de frais de notaire réduit. 

Piège n°4 : la défiscalisation recherchée

• on peut économiser jusqu’à 21% de la valeur du bien à l’achat si la durée d’engagement de location est de 12 ans (2% par an pendant 9 ans et 1% par an pendant 3 ans) 
• la défiscalisation maximum à 63000€ concerne les investissements d’une valeur maximum autorisé en Pinel est de 300 000€. Si vous achetez plus cher, vous pouvez souscrire au dispositif Pinel mais votre taux sera calculé sur un montant maximum de 300 000€.
• Enfin si vous achetez un bien d’une valeur de 300 000€ pour le louer un autre critère est essentiel : le bien ne doit pas dépasser 5 500€ du mètre carré. 

Ainsi si vous achetez un petit studio à 300K€ ou moins, mais que le prix d’achat au mètre carré revient plus cher que le plafond des 5 500€ par m2 alors vous ne serez pas éligible non plus. 

Piège n°5 : Les plafonds de loyer

• Par principe, un bien en loi Pinel se situera en zone tendue. Sous la loi Pinel, les loyers sont plafonnés par zones (Abis, A et B1). Il faudra donc respecter ses plafonds à la signature du bail et y compris en cas d’augmentation : vous pourrez augmenter le loyer tant qu’il ne dépassera pas les plafonds, sachant que les plafonds peuvent être réévalués. Il faut donc être vigilants à ce sujet. 
• De la même manière, le locataire ou le foyer à qui vous louez doit respecter des plafonds de ressources imposés par zone. 

Si vous ne respectez pas ces plafonds, vous perdez votre éligibilité en Pinel et risquez de devoir rembourser vos avantages fiscaux de manière rétroactive.

La rentabilité locative (revenus des loyers rapporté au coût d’achat) de votre bien est donc un point critique et essentiel pour réussir son investissement locatif, en particulier sous la loi Pinel. 

Piège n°6 : la localisation

• L’emplacement du bien : la ville, le quartier, la croissance démographique, la création éventuelle d’emplois et le niveau de vie associé sont des critères à prendre en compte comme pour tout investissement.
• Investir dans un beau quartier en zone tendue peut s’avérer compliqué si la loi Pinel vous oblige à proposer des loyers en dessous des prix du marché local, même avec une taxe foncière déductible et des charges déductibles…. A contrario, investir dans un quartier qui va connaître, par exemple, un futur programme de logements sociaux à proximité n’arrangera pas vos affaires en tant qu’investisseur : en effet, investir dans un bien neuf à un certain prix pour voir le prix du marché baisser au fil des ans pourrait vous empêcher d’obtenir une plus-value intéressante en cas de revente après le délai Pinel…

Il faut donc bien s’informer sur l’état actuel du quartier dans lequel vous souhaitez investir et sur son évolution prévue, au moins dans un futur proche (à savoir 6 à 12 ans) pour pouvoir estimer la viabilité de votre investissement locatif sous le dispositif Pinel. 

Piège n°7 : Prévoir la revente

• Si vous achetez votre bien en VEFA, il y a de fortes chances que vous ne soyez pas le seul investisseur en Pinel dans l’immeuble. De même si vous effectuez l’achat auprès d’un promoteur immobilier. 
• Il faut anticiper ce que certains appellent l’ effet “d’offres Pinel” à terme. C’est-à-dire une vague de revente de logements au bout de 6, 9, ou 12 ans dans le même quartier voire la même résidence. Prévoir une période de 3 ans au-delà de l’engagement locatif de 12 ans représente la ceinture de sécurité minimum pour envisager la revente au mieux.
• Vous avez tout autant la possibilité d’envisager de conserver le bien pour créer des revenus complémentaires ou pour transmettre à vos enfants

Piège n°8 : le calcul de votre impôt sur le revenu final

• Pour rappel les loyers correspondent à des revenus fonciers. 

Qui dit plus de revenus dit augmentation potentielle des impôts en fonction de votre tranche d’imposition. 

Il faut donc bien calculer le montant de votre investissement en Pinel pour en faire un investissement optimal, où vos nouveaux gains n’entraîneront pas une proportion d’impôts plus importante qu’à l’origine et où vous serez donc rentables.