Analyser la rentabilité d’un projet Pinel
Faisons un cas pratique ensemble pour savoir si investir en Pinel est intéressant
Prenons un bien immobilier avec les caractéristiques suivantes, nous prendrons des caractéristiques simples vous permettant par la suite d’appliquer cette méthode de manière autonome :
Soit un investissement Pinel d’un montant
de 150.000€ tout compris
Le projet est de conserver le bien une période de 15 ans
Au-delà de cette période, il est question revendre ce bien
L’emprunt effectué est sur 25 ans à
- un taux d’emprunt de 1,58%
- un taux d’assurance 0,34%
On considère au moment de la mise en location:
- Que le loyer mensuel prévu est de 380€ par mois
- Que la taxe foncière annuelle est de 850€
- Que les charges de copropriété annuelles sont de 650€
Par prudence nous envisagerons une revente au bout de 15 ans en considérant qu'une revente à 12 ans représente trop de risque
Revenus sur 15 ans
| Sommes des loyers | 380 x 12 x 15 | 68 400 € |
| Avantage fiscal sur 12 ans | 150 000 x 21% | 31 500 |
| total des revenus | 99900 | |
|---|---|---|
charges sur 15 ans
| Charges de copropriété sur 15 ans | 650 x 15 | 9 750 |
| Taxe foncière sur 15 ans (2 années d'exonération) | 850 x 13 | 11 050 |
| Total | 20 800 | |
|---|---|---|
Voyons la situation du crédit bancaire
Dans chaque mensualité de crédit il y a une part de capital remboursé et une part d’intérêt.
Pour connaître simplement ces données à un horizon 15 ans, il est possible de les lire par le biais d’un tableau d’amortissement
| Mensualités de crédit payées (648 x 12 x 15) | 116 640 |
| Capital restant dû (déterminé via simulateur de tableau d'amortissement) | 67 692 |
| Part de capital remboursé (montant emprunté moins capital restant dû) | 150 000 - 67 692 = 82 208 |
| Part d'intérêt payé pendant 15 ans | 116 640 - 82 208 = 34 432 |
|---|
Faisons un point sur la plus value
Pour partir sur le montant de revente de 170.000€ nous avons considéré une revalorisation annuelle du prix de l’immobilier de 0.88% par an.
A vous de faire une hypothèse qui vous parait cohérente en fonction de la localisation du bien, du bassin économique existant et futur et des autres caractéristiques impactantes (commerces, transport, écoles…)
| Plus value pour un prix de vente de 170 000 € | 170 000 - 150 000 | 20 000 € |
| Base plus value imposable à IR | 20 000 - (20 000 x 6% x 9 ) | 9 200 € |
| Base plus value imposable prélèvement sociaux | 20 000 - (20 000 x 1.65% x 9) | 17 030 € |
| Impôt sur plus value | 9 200 x 19% + 17030 x 17.2% | 4 677 € |
| Plus value nette d'impôt | 20 000 - 4 677 | 15 323 € |
|---|
Cash flow de l'opération sur 15 ans - Conclusion
| Entrée de trésorerie sur 15 ans | |
|---|---|
| Loyers | 68 400 € |
| économie d'impôt | 31 500 € |
| prix de vente net vendeur | 170 000 € |
| Total | 269 900 € |
| Sortie de trésorerie sur 15 ans | |
|---|---|
| Charges de copropriété | 9 750 € |
| Taxes foncières | 11 050 € |
| intérêts sur emprunts | 34 432 € |
| impôt sur la plus value | 4 677 € |
| Remboursement crédit restant | 82 208 € |
| Total | 152 113 € |
On peut remarquer de manière indiscutable que la trésorerie généré est largement supérieur à la trésorerie sortie pendant ces 15 années de détention
Il est important de voir ceci comme un exemple pour mieux comprendre et mieux analyser la pertinence des opportunités que vous pourrez rencontrer car l’ensemble de ces calculs sont basés sur des données qui vont varier :
- d’un projet à l’autre :
- Loyer perçus
- montant des charges de copropriétés
- montant de la taxe foncière
- selon la période financière dans laquelle vous êtes
- taux d’intérêts sur emprunts
- taux d’assurance
- Selon votre projet et besoin
- réduction fiscale recherchée
- date de livraison du projet immobilier
- durée de détention envisagée
- Selon vos hypothèses futurs
- Prix à la revente
- Temps nécessaires à la revente
Enfin cette analyse ne tient pas compte de l’ IRL – Indice de revalorisation des loyers et vous devez bien évidemment garder à l’esprit que les conditions de marchés génèrent un risque quelque soit votre projet
En conclusion investir dans le cadre du dispositif n’est ni bon ni mauvais, cette solution doit simplement répondre à vos besoins et doit être envisagée après une analyse précise du projet
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