Investir sous la loi PIINEL
Le pinel en quelques mots
Depuis plusieurs décennies, le parc de l’immobilier locatif résidentiel ne croît pas suffisamment pour répondre à la demande.
La loi DALO nécessite également l’émergence de logements sociaux en quantité importante dans les grandes villes
La réponse de l’état, face à ce constat, est d’attirer les investisseurs en proposant un avantage fiscal via le dispositif de défiscalisation Pinel.
L’investisseur s’ engage à conserver le bien en location pendant 6, 9, ou 12 ans.
Celui-ci doit se situer en zone éligible et il faut respecter des conditions de montant maximal de loyer et de plafond de revenus des locataires.
En contrepartie, ils bénéficient d’un abattement fiscal : 12 % du prix de vente pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans. Cela peut aller jusqu’à 63 000 € d’avantages fiscaux sur 12 ans (pour une acquisition au prix maximal autorisé par la loi de 300 000 €).
Calculer son avantage fiscal
Imaginons un bien immobilier coûtant 150.000 €
L’avantage sera de 2% par an pendant 9 ans maximum, soit : 150.000 € X 2 % x 9 = 27.000 € au total
Puis il sera de 1% par an pendant 3 ans, soit : 150.000 x 1 % x 3 = 4.500 €
Cet avantage fiscal total sur 12 ans sera donc de 31.500 €
La notion de zone éligible
Révisé en 2024, le zonage compte environ 1 200 communes dans lesquelles la construction de logements sociaux a été jugée comme prioritaire, en Zone Abis, A et B1- Zone A et Abis : Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, et la partie française de l’agglomération genevoise
- Zone B rassemble les grandes agglomérations, les métropoles de plus de 250 000 habitants, les communes de la grande couronne parisienne non incluses dans les zones supérieures (A ou A bis), et quelques villes où les niveaux de prix du m² sont importants.
A noter toutefois que le pinel n’est pas une solution miracle du fait des différentes contraintes :
- plafonnement des loyers engendrant un effort d’épargne pour rembourser le crédit bancaire
- durée d’engagement de mise en location
- déclaration fiscale administrative à effectuer
- obligation de mise en location avec le risque de remise en cause de l’avantage fiscal en cas de vacance locative longue
- Prix d’acquisition élevé du fait d’un bien neuf et des normes légales actuelles
- Revente en fin de location avec afflux de biens identiques sur le marché de l’ancien au même moment
Investi en Pinel répond à une stratégie et il convient d’évaluer la pertinence de l’opération. Pour cela il faut pouvoir faire une analyse de la rentabilité d’un investissement pinel.