Le déficit foncier :
Investir avec travaux
Investir en déficit foncier est une stratégie d’investissement permettant d’investir sur un projet immobilier, présentant une part importante de travaux. La conséquence étant un résultat fiscal d’exploitation déficitaire venant diminuer l’imposition généré par des revenus fonciers existants et pouvant diminuer l’imposition sur le revenu globale.
Investir en déficit foncier, c’est vouloir diminuer son imposition sur le revenu globale provenant de l’ensemble des revenus (dont les revenus fonciers)
Pour utiliser ce dispositif au mieux il faut être éligible au régime foncier réel
La règle fiscale
- Pour être au régime foncier, il faut que les biens immobiliers considérés soient mis en location nue à destination de la résidence principale
- Tout investisseur en immobilier est éligible au régime réel foncier si l’une des conditions suivantes est vérifié :
- Les revenus fonciers sont supérieurs à 15.000 € par an
- Au moment de la déclaration fiscale on choisit l’option du régime réel
- Le bien envisagé est acquis sous un dispositif fiscal (PINEL)
- L’ensemble des revenus fonciers proviennent d’un patrimoine SCPI
Calcul du déficit foncier
Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, cette situation génère un déficit foncier. Ce déficit foncier, c’est-à-dire la part de charges supérieure à vos revenus fonciers, peut alors être déduit de votre revenu global (salaires ou pensions retraite par exemple) et vous permettre de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu. L’investissement immobilier dans le cadre d’un dispositif déficit foncier est donc la solution idéale pour un investisseur possédant des revenus fonciers et souhaitant baisser ses impôts sur ses revenus fonciers, mais aussi cette solution pour baisser son impôt sur le revenu est très utile.
Résultat foncier = Revenus bruts fonciers – frais et charges – intérêts d’emprunts
Frais et charges :
- Frais d’administration et de gestion (rémunération du gestionnaire…)
- Primes d’assurance (ALI, …)
- Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration
- Taxe foncière
- Déduction spécifique (exemple : 30% en Scellier intermédiaire)
- Déduction pratiquée au titre de l’amortissement (exemple : Robien)
- Provisions pour charges de copropriété
- Travaux
Si le résultat est négatif, on parle de déficit foncier
| Calcul du déficit foncier | |
|---|---|
| Revenus locatifs | 7 000 |
| intérêts d'emprunts | 1 000 |
| autres frais et charges de gestion courante | 5 000 |
| Quote-part travaux appelé | 39 900 |
| Résultat foncier | - 38 900 |
| imputation sur le revenu global | 10 700 |
| Imputation sur le revenu dans 10 ans | - 28 200 |
 |
|
Quote-part travaux
Il ne faut pas confondre quote-part travaux et montant de charges imputables.
Prenons un exemple, un bien immobilier vaut 200.000 € avec une quote-part travaux de 57%.
Le montant des travaux s’élève à 200.00 x 57 % = 114 000 €
Si l’on considère le calendrier d’appel de travaux 35% en année 1, 35% en année 2 et 30% en année 3.
Il sera appelé respectivement 39.900 € en année 1 et 2 et 34.200 € en année 3. L’investisseur pourra ajouter chacune de ces sommes à ses charges pour calculer son déficit foncier
Mécanisme fiscal
Quelque soit le montant du déficit foncier calculé, l’investisseur pourra imputé ce déficit sur son revenu global jusqu’à 10.700€ les trois années successives. Par la suite, l’excédent de déficit sera reportable pendant 10 ans, ce qui viendra gommer ses revenus fonciers futurs et limitera son imposition sur le revenu.
L’investisseur améliorera sa trésorerie (cash flow).
Attention !
Il faut respecter 3 principes pour ne pas remettre en cause l’imputation du déficit sur le revenu global
- Conservation du bien immobilier obligatoire pendant 3 ans
- A défaut, posséder des biens immobiliers fiscalement sous le régime réel foncier
- Obligation de location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation
En cas de revente obligatoire avant 3 ans de détention et en présence d’autres revenus fonciers, il y a réintégration fiscale du déficit sur les autres revenus fonciers à défaut l’investisseur passera par le redressement fiscal.
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