LMNP, comparaison des régimes fiscaux
La base amortissable
| Décomposition du prix d'acquisition net vendeur | Base amortissable | Durée d'amortissement | Exemple |
|---|---|---|---|
| Terrain | 10% prix d'acquisition | 0 | 20000 € |
| Construction | 90% prix d'acquisition | 20 | 170000 |
| Mobilier, Travaux, peintures | montant facturé ou quote-part du prix d'acquisition | 10 | 10000 |
Le résultat fiscal d'exploitation
Continuons avec notre exemple de biens immobiliers et regardons l’exploitation.
Soit un loyer mensuel de 500€, on obtient un loyer annuel de 6.000 € ( = 500 x 12 )
Prenons des charges de copropriétés trimestrielles de 167,50 €, on obtient des charges annuelles de 770 €
Enfin prenons les frais courants :
- intérêts d’emprunts annuels 600 €
- assurance propriétaire non occupant PNO : 100 € / an
- Gestion locative par une entreprise : 10% des loyers annuels perçus, soit 600 € dans notre exemple
Enfin calculons l’amortissement grâce au tableau ci-dessus :
Amortissement = 10.000 € / 10 + 170.000 € / 20 = 9.500 €
Rappel le terrain (part foncière) n’est pas amortissable
On constate que le résultat fiscal de l’investissement est soit positif soit négatif
| Compte de résultat simplifié | Micro BIC | Réel BIC | |
|---|---|---|---|
| Ressources | Loyers perçus | 6000 | |
| CHARGES | Charges et achat divers | 670 | |
| Taxe foncière | 770 | ||
| Intérêts d'emprunts et ADI | 600 | ||
| Assurance PNO | 100 | ||
| Gestion locative 10% des loyers | 600 | ||
| Cash flow | 3260 | ||
| Spécificité selon régime | Abattement 50% | 3000 | |
| amortissement | 9500 | ||
| Résultat fiscal | 3000 | -6240 | |
L'impact fiscal
| Micro BIC résultat fiscal après abattement 50% | Réel BIC résultat fiscal après amortissement | |
|---|---|---|
| Cash flow | 3260 | 3260 |
| Charges spécifiques selon régime | - 3000 | - 9500 |
| Résultat fiscal | 6 000 - 3000 = 3 000 | - 6 240 |
Que l’on soit en micro BIC ou en régime réel il faut bien comprendre que les resources locatives, les charges supportées sont les mêmes et par conséquent le cash flow est le même.
Cependant selon le régime choisi, le résultat fiscal et l’imposition engendrée sera différente
MICRO BIC
Le cash flow perçu servira à rembourser la part de capital inclus dans la mensualité de crédit bancaire
De plus, l’investisseur se verra imposer à hauteur de sa tranche marginal d’imposition – TMI ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2% (soit à titre d’exemple, 26,2% pour un foyer fiscal en TMI à 11% représentant
En régime micro BIC, l’investisseur doit disposer des ressources nécessaires pour faire face au remboursement du crédit ainsi qu’à l’imposition associée.
Réel BIC
Le cash flow perçu servira aussi à payer le capital des mensualités de crédit
Par contre il n’y a pas d’imposition du fait des amortissements
Pour rappel : les amortissements représentent une charge théorique prise en compte fiscalement mais il n’y a pas de sortie de trésorerie.
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