Le LMNP :
Loueur meublée non professionnel
L’investissement immobilier locatif en location meublée non professionnelle (LMNP) permet de percevoir des revenus faiblement fiscalisés. Les loyers du meublé sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Les investissements LMNP peuvent concerner des logements mis en location en totalité ou sur une partie de votre logement. De plus cette mise en location peut se faire sur des périodes longues, 12 mois oui beaucoup plus courte quelques jours (Airbnb). Ainsi la location saisonnière, les chambres d’hôtes, les gîtes ruraux ou les chambres dans des résidences avec services constituent des biens mis en location qui peuvent être sous le statut LMNP .
Qu’est ce qu’un logement meublé ?
Le principe même d’un logement meublé, c’est que le locataire puisse s’y installer sans que cela ne nécessite d’acheter ou d’apporter du mobilier, car les éléments indispensables à la vie courante doivent déjà y être fournis. Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015
Ainsi, un logement est considéré comme meublé lorsqu’il détient les éléments mobiliers suivants :
Literie complète (lit, couverture, oreiller)
Rideaux ou volets dans les chambres
Étagères ou armoires de rangement
Four ou micro-ondes et plaques de cuisson
Congélateur et réfrigérateur
Vaisselle et ustensiles de cuisine
Table et chaises
Lampes
Matériel d’entretien ménager
| 2 types de LMNP | LMNP avec services | LMNP sans services | |
|---|---|---|---|
| Points communs | Bien immobilier loué avec le nécessaire pour vivre (meuble, peit électroménager...). La liste de ces éléments est déifni par la loi : Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 | ||
| Différence | Caractéristiques spécifiques | 3 services para hôteliers sur 4 | Tout bien mis en location meublée |
| TVA | TVA récupérable sur acquisition | TVA non récupérable | |
| Gestion locative | Gestionnaire locatif professionnel obligatoire, contrat de 9 ans | Gestionnaire locatif possible mais non obligatoire | |
| TVA | Détention obligatoire pendant 9 ans pour conserver la TVA | Aucune obligation | |
| Frais de notaire | réduits (bien neuf) | réduits ou normaux selon l'âge du bien | |
2 régimes fiscaux possibles
En tant que loueur meublé non professionnel, les revenus locatifs générés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC -bénéfices industriels et commerciaux.
Il faut savoir que tout comme les revenus salariés vous bénéficiez de deux régimes possibles au sein des BIC, le régime micro-BIC et le régime réel
Le micro-BIC
- Pour opter pour le régime micro, vos revenus issus des locations meublées à l’année doivent être inférieurs à 72 500€.
- Ce régime vous fait bénéficier d’un abattement de 50% au titre de vos charges.
Le réel BIC
- Ce régime permet de déduire l’ensemble des frais supportés du fait de l’exploitation locative de votre bien
- Ce régime présente l’avantage de pouvoir utiliser le mécanisme de l’amortissement, à savoir la perte de valeur théorique d’un bien immobilier prise en compte par l’administration fiscale du fait de son utilisation.
- L’inconvénient majeur de ce régime concerne la lourdeur des démarches administratives de déclaration de résultat auprès des services des impôts
Voir un exemple de calcul de résultat LMNP
LMNP Censi-Bouvard ou LMNP amortissement
Le LMNP Censi-bouvard est un investissement en résidence de services procurant un avantage fiscal (11% du montant de votre investissement)
Attention ! Ne pas confondre LMNP et LMNP, le loueur meublé professionnel
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les 2 conditions suivantes doivent être réunies :
- Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile. Cela doit aussi être le cas lorsque la clôture de l’exercice comptable est faite en cours d’année. En cas de création d’activité en cours d’année, le plafond est ajusté.
- Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).
Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur meublé non professionnel.
Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée est déterminé par le foyer fiscal et il doit s’appliquer à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
La location peut être uniquement saisonnière, du moment que l’activité est exercée à titre professionnel et habituel.
Le loueur en meublé professionnel n’est pas obligé d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés.
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