SCPI, comprendre la pierre papier

Principe général des SCPI

SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier.

Investir dans des SCPI signifie investir dans de l’immobilier.

Mais pourquoi investir de cette façon là, et en pas acheter un bien immobilier de la manière classique.

Voyons ensemble les différences, les rendements, les frais et leur comportement pendant la crise covid

4 grandes différences

Le type d'investissement

Il n’existe pas une unique façon d’investir dans la pierre et au sein du rayon SCPI vous avez l’embarras du choix !

Les SCPI sont classées et spécialisées selon la typologie des investissements qu’elle réalise :

sur un segment de marché : bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, santé…
thématiques : immeubles à forte performance énergétique, Grand Paris…
sur un secteur géographique ou opportunistes dans toute l’Europe.

En outre, l’immobilier professionnel est souvent plus rentable que l’immobilier résidentiel.

Pour finir, comme dans l’immobilier classique, investir en SCPI peut aussi faire parti d’une stratégie fiscale globale (SCPI Pinel, SCPI malraux, SCPI déficit foncier…

le ticket d'entrée d'acquisition

Chaque SCPI détermine le seuil minimum d’investissement pour se positionner.

Ce seuil est fonction de deux critères :

le nombre de part à acquérir
la valeur de la part unitaire s’élèvant généralement à moins de 1 000 €.

Il est donc aisé de moduler finement son investissement en SCPI selon son patrimoine. Observer l’avantage de pouvoir démarrer ses investissements à partir de 5000€ pour certaines SCPI versus l’immobilier classique demandant très soiuvent un investissement initial plus fort et donc un recours systématique au financement bancaire.

Enfin, une fois considéré comme investisseur, vous pouvez acquérir des parts de SCPI à l’unité via des virements bancaires programmés. C’est un avantage indéniable.

Une gestion locative simple

L’investissement en SCPI est réellement passif : une fois l’investissement réalisé, aucune gestion n’est à prévoir.

C’est un avantage par rapport à un bien en direct qui, même délégué à une agence, nécessite tout de même de certain contrôle. Passé un certain âge, certains épargnants basculent d’ailleurs leur parc immobilier physique sous forme de SCPI pour continuer de percevoir des loyers en allégeant leur travail administratif.

Évidemment, un épargnant qui le souhaite peut s’impliquer dans la vie de sa SCPI en participant aux assemblées générales, voire en se présentant à son conseil de surveillance.

la diversification du risque

En achetant une part de SCPI, on devient copropriétaire d’un parc immobilier important (50 immeubles au minimum de manière générale) et non d’un unique bien.

Comprenez par cela que vous faites parti d’un nombre important d’associés qui ont investis tout en laissant la gestion locative à la société SCPI.

Dans ce cadre, les risques inhérents à tout investissement immobilier sont gérés par le gestionnaire et supportés par l’ensemble des associés, donc le risque pour chaque associé est moindre. Il est dilué sur plusieurs biens et plusieurs locataires, ce qui stabilise les revenus de la SCPI et évite les périodes creuses.

RENDEMENTS DES SCPI

La performance financière des SCPI a deux composantes :

le rendement, correspondant aux revenus distribués (loyers et éventuels revenus du placement de la trésorerie excédentaire de la SCPI),
la variation du prix de la part, qui évolue selon la valeur d’expertise des biens.

En 2019, les SCPI d’entreprise ont distribué un rendement moyen de 4,40 % et leur valeur s’est appréciée de 1,20 %, formant un rendement total 5,60 %, selon l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière) qui consolide les chiffres du secteur.

Les frais

Comme pour tout investissement immobilier, l’associé d’une SCPI supporte des frais d’acquisition comparable au frais de notaire; et des frais de gestion comparable aux frais d’agence de gestion locative et de syndic.

Ces frais sont réglementés par l’AMF et font l’objet d’une communication précise par les SCPI

LES FRAIS D’ENTRÉE

Ces frais, payés au moment de la souscription, s’élèvent généralement à 10 % de l’investissement initial. Un taux plus élevé que les placements purement financiers : comme tout placement immobilier, il est conseillé de conserver les SCPI au moins 10 ans pour amortir ces frais. Beaucoup d’épargnants conservent leurs SCPI toute leur vie et les transmettent à leurs enfants.

Les frais d’entrée rémunèrent à la fois la société de gestion au titre de la collecte et de la recherche de biens, et l’intermédiaire financier au titre du conseil apporté à l’épargnant. Ces frais sont dus quel que soit le mode de commercialisation : en s’adressant directement à la société de gestion, c’est elle qui encaissera la part du conseiller. Il ne revient donc pas plus cher de bénéficier d’un conseil avisé.

LES FRAIS DE GESTION

Ils rémunèrent la société de gestion au titre de son mandat de gestion locative, de façon similaire à une agence immobilière à qui l’on confierait un bien.

Nos derniers articles

Un conseiller NAFICIM est à votre écoute

Posez toutes vos questions ou prenez un rendez-vous en visioconférence avec votre conseiller et construisons ensemble votre projet.