Comprendre la SCI
Définition
Une société civile immobilière (SCI) est une société civile, donc une personne morale, dont l’objet est relatif à l’acquisition, la détention et la gestion de biens immobiliers.
De plus c’est un outil formidable pour faciliter la transmission du patrimoine immobilier dans des conditions fiscales avantageuses.
Elle dispose d’une existence juridique propre. Son fonctionnement de type société permet à plusieurs personnes physiques ou morales d’être propriétaires de biens immobiliers
Les types de SCI
Outre la SCI classique, il existe différents types de SCI :
- SCI d’attrribution,
- SCI de gestion,
- SCI de construction-vente
- SCI familiale.
Pourquoi créer une SCI ?
Le recours à une SCI peut dans certains cas faciliter la transmission d’un bien immobilier.
- Dans le cas de l’indivision, plusieurs personnes peuvent se retrouver propriétaires d’un même bien(suite à un décès par exemple). Ainsi toutes les décisions devront être prises à l’unanimité par les héritiers, ce qui n’est pas toujours chose aisée dans les familles.
- Dans le cadre d’une SCI, le fonctionnement est celui d’une société
- décision courante prise par le gérant,
- décision de disposition (vente, travaux important…) prise selon les règles de majorité définies aux statuts,
- Enfin, en cas de désaccord, chaque associé peut décider de vendre ses parts de la SCI pour récupérer sa quote-part en argent sans que cela entraîne la vente du bien immobilier.
- Le recours à une SCI permet la donation des parts d’une SCI avec un impact fiscal moindre :
- droits de donation déterminés en fonction de la valeur des parts nettes (prise en compte des dettes de la SCI)
- Cadre légal de l’abattement de 100.000 € tous les 15 ans. Il est donc possible de transmettre un bien immobilier en ne payant que très peu de droits de donation du fait de donner des parts sociales tous les 15 ans à hauteur de l’abattement.
- A noter qu’il est également possible de procéder à un démembrement des parts de SCI.
Les contraintes de la SCI
- La constitution de la SCI engendre des frais à supporter ( rédaction des statuts, publication dans les journaux d’annonces légales, envoi des statuts au greffe du tribunal de commerce)
- Fonctionnement de société : assemblée générale, rédaction des procès-verbaux, tenue d’une comptabilité. Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, la comptabilité doit être remise au greffe du tribunal de commerce tous les ans.
- La SCI est par ailleurs soumise à certaines règles qui peuvent engager des frais cachés, par exemple elle doit obligatoirement faire appel à un architecte lorsqu’elle dépose un permis de construire.
- Responsabilité indéfinie vis-à-vis des dettes de la société. Leur patrimoine personnel est engagé à proportion de leurs parts dans la société si la SCI est à l’IR. Ils ne sont donc pas solidaires des autres associés dans le paiement des dettes. Cette responsabilité est, de plus, subsidiaire : les créanciers doivent d’abord engager une action contre la société avant de se tourner vers ses associés.
- Une SCI ne peut servir l’objectif de marchand de biens
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