FAQ
Immobilier
Dans le cas où la livraison de votre bien se fait au cours de cette année, la procédure de défiscalisation pourra être mise en place dès janvier 2018, même si la déclaration fiscale n’est pas encore faite. Tous les contribuables peuvent recalculer leurs mensualités selon les opérations ouvrant droit à une réduction d’impôts à partir du moment où les opérations de défiscalisation sont mises en place au cours de l’année précédente. Une marge d’erreur est admise afin d’éviter tout problème. La régularisation ne pourra avoir lieu qu’au moment de la déclaration fiscale.
Aucun constructeur n’a intérêt à livrer un logement avec du retard. En effet, il tient à conserver une bonne image et toute sa crédibilité. Il peut toutefois arriver que le retard soit indépendant de sa volonté et des précautions qu’il a prises pour éviter cette situation. Si le retard ne peut être imputé à un cas de force majeure et s’il est bien avéré, il pourra être amené à vous payer des indemnités de retard selon les modalités prévues dans le contrat signé au moment de l’achat. D’une manière générale, dans le neuf, les différentes livraisons se font par trimestre ou par semestre, ce qui laisse une certaine marge aux promoteurs quant au délai de livraison annoncé.
Une fois le permis de construire déposé, un échéancier est mis au point selon une procédure bien particulière. 35 % des fonds sont versés dès que les fondations sont terminées. 50 % sont donnés au constructeur une fois que le plancher haut du rez-de-chaussée est achevé. Il touchera 65 % dès que le plancher haut sera complètement réalisé, et 70 % une fois que le bien est mis hors d’eau. Ensuite, il arrive à 80 % quand la plomberie, le chauffage et tous les travaux d’équipement sont terminés, et 95 % quand l’immeuble est fini. Le solde est finalement versé quand la livraison est effective. Vous avez ainsi le déroulement complet de la mise à disposition des fonds pour le constructeur.
Les frais intercalaires sont dus à votre établissement bancaire quoi qu’il arrive. Par contre, vous avez le choix selon vos possibilités de la manière dont vous souhaitez les régler. Il est possible de le faire tout au long de la construction. Mais vous avez également la possibilité de demander à en différer le paiement en totalité. Dans ce cas, les frais seront ajoutés au capital restant dû et seront répartis dans les années à venir sur les mensualités à payer. C’est à vous de décider quelle est la meilleure solution pour vous. Si vous avez un doute, demandez conseil à un expert ou à votre courtier.
Quand vous achetez dans l’ancien, l’appartement est complètement réalisé selon un certain plan. Une fois l’achat concrétisé, vous pourrez envisager des travaux de transformation (abattre une cloison ou créer une pièce supplémentaire). Quand vous achetez sur plan, des modifications peuvent être demandées ; dans ce cas, il faut cependant tenir compte de l’avancement des travaux. Les travaux qui peuvent être modifiés concernent l’agencement des pièces, du mobilier de salle de bains ou de cuisine, la peinture, les revêtements de sol, la répartition du chauffage, la porte d’entrée ou du garage, etc. Il est également possible d’opter pour des travaux plus conséquents comme le déplacement d’une cloison, l’agrandissement d’une pièce ou sa création ou encore la réunion de deux petits logements pour n’en faire qu’un grand.
Il s’agit d’un contrat par lequel le vendeur s’engage à retirer du marché un bien neuf ou en cours de construction pour le réserver à un acheteur désigné. Cette réservation est réalisée au moyen d’un pré-contrat en échange du versement d’un dépôt de garantie fixé par le vendeur. Le contrat définitif ne sera, quant à lui, rédigé et signé uniquement après l’achèvement des travaux de construction. Le délai de rétractation de l’acheteur, après signature de ce contrat, est fixé à 7 jours à compter de la date de la signature.
Le recours à un notaire lors d’un achat immobilier est obligatoire. C’est lui rédige l’acte de vente. Le coût de sa prestation est réglementé et ne peut varier en fonction des lieux de résidence. Les frais notariés sont de 6-7 % sur un bien immobilier ancien et de l’ordre de 2 % pour un logement acheté sur plans.
Avoir un ou deux notaires n’engendre pas de surcoût de frais de notaire. Ainsi il est tout à fait possible d’avoir deux notaires. Le choix du notaire est totalement libre. Dans le cas où chaque partie aurait un notaire différent, les professionnels devraient se partager le montant des frais.
Investir dans l’ancien reste une opportunité non négligeable lorsque le budget à investir est limité par rapport à la situation géographique recherchée. Toutefois, investir dans l’immobilier neuf est avantageux pour plusieurs raisons : – Vous bénéficiez d’une réduction des droits de mutation (environ 1,5 % au lieu de 8 % pour de l’ancien) – Grâce aux nouvelles normes de constructions, vos charges diminuent – Investir dans du neuf représente un véritable attrait locatif, en effet les locataires cherchent le confort et des valeurs sûres dans un logement récent – Avec un investissement dans de l’immobilier neuf, vous valorisez votre patrimoine – Votre achat présente bien plus d’atouts au niveau de la sécurité et fiabilité – L’Etat offre des aides financières non négligeables pour aider à acquérir du neuf
Une VEFA ou Vente en l’ Etat Futur d’ Achèvement représente un achat de logement sur plan, c’est rentrer dans un logement neuf « clé en main », c’est-à-dire sans vous soucier des travaux. C’est aussi bénéficier des dernières normes en matière d’isolation, de sécurité et de confort
Investissement locatif
Un appartement engendre toujours des frais liés notamment aux réparations, à la mise aux normes ou aux taxes et impôts divers. Ils sont réduits dans le cadre de l’achat d’un appartement neuf par exemple. Le propriétaire devra payer l’impôt foncier, tandis que le locataire doit s’acquitter de la taxe d’habitation et de la taxe sur les ordures ménagères qui est généralement incluse dans les charges locatives, versées en sus du loyer. L’assurance habitation incombe au locataire qui est tenu de l’avoir souscrite dès la signature du bail et qui doit produire la quittance tous les ans au propriétaire ou à l’agence immobilière qui gère le bien. C’est une obligation à laquelle il ne peut déroger. Le propriétaire devra également souscrire une assurance propriétaire non occupant. Elle garantit tout ce qui n’est pas inclus dans l’assurance du locataire ou de la copropriété. Les gros travaux tels que le changement de volets ou de fenêtres, de robinets ou autres sont à la charge du propriétaire ; par contre, tous les petits travaux d’entretien doivent être effectués par le locataire.
C’est à vous de calculer si vos charges méritent d’être incluses dans votre déclaration d’impôt ou si le régime forfaitaire vous convient. Pour cela, calculez le montant de vos charges et le montant de votre loyer hors charges. Si vos dépenses dépassent 30 % du montant des loyers, choisissez de déclarer votre bien locatif aux frais réels, vous pourrez ainsi déduire vos charges de votre revenu imposable. Sachez toutefois que si vous choisissez de passer votre bien locatif aux frais réels, vous ne pouvez pas revenir au régime micro-foncier pendant les 3 prochaines années. Vous devez alors remplir un feuillet à part de votre déclaration.
Le régime micro-foncier concerne la location d’un bien immobilier non meublé destiné à la location. Ce régime d’imposition simplifie le calcul des propriétaires en termes de déclaration des loyers. Si votre revenu annuel ne dépasse pas 15 000 euros, vous pouvez déduire 30 % de vos loyers. Cependant, vous ne pouvez pas déduire le montant de vos charges, comme cela est possible, si vous déclarez aux frais réels. Il s’agit d’un abattement forfaitaire réservé aux petits loyers.
Lorsque vous vendez un appartement qui est encore en location, votre plus-value est soumise à 19 % d’impôt. A cela, vous devez ajouter les prélèvements sociaux ainsi qu’une taxe supplémentaire si votre plus-value représente plus de 50 000 euros. Si vous êtes propriétaire du bien depuis plus de 5 ans, vous bénéficiez d’un abattement sur votre plus-value. De même, si vous êtes propriétaire depuis plus de 22 ans, votre abattement consiste en une exonération d’impôt. Pour un appartement que vous possédez depuis 30 ans ou plus, vous ajoutez également une exonération des prélèvements sociaux.
La location d’un meublé est soumise à une fiscalité particulière. Sur votre déclaration d’impôt, vous devez remplir la partie destinée au régime BIC. Si le montant de vos loyers annuels ne dépassent pas 32 900 euros, vous dépendez du régime micro BIC. Le montant des loyers perçus est imposable et bénéficie d’un abattement de 50 %. Si vos loyers annuels vous rapportent plus de 32 900 euros, vous devez alors les déclarer au régime réel et indiquer le montant de toutes les charges dont vous vous acquittez. Vous bénéficiez alors d’une déduction d’impôt en fonction de ces dépenses annuelles.
Le rendement brut d’un placement immobilier représente la différence entre vos gains issus du placement et le capital que vous avez initialement investi. Pour calculer votre rendement net, qui est votre rendement réel, celui qu’il faut considérer pour évaluer la valeur de votre placement, vous devez enlever vos dépenses relatives aux taxes sur votre investissement, vos impôts ainsi que les prélèvements sociaux. La somme restante constitue votre rendement net.
Il existe deux types de fiscalité pour un investissement locatif selon qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée. Sur votre déclaration d’impôt, vous devez mentionner si vous dépendez du régime des revenus fonciers pour une location nue, ou du régime des BIC pour une location meublée. Le montant des charges est, de son côté, déductible des impôts. Toutefois, si vous avez acheté avec le dispositif Pinel, vous bénéficiez d’une fiscalité allégée.
Dans le cadre d’une location, le dépôt de garantie a plusieurs vocations. Il peut servir tout d’abord à couvrir les éventuels impayés, notamment des loyers et/ou des charges qui seraient encore dus par le locataire en fin de location. Le dépôt de garantie sert aussi à couvrir d’éventuelles réparations suite à des dégradations occasionnées par le locataire. Il peut enfin assurer l’entretien des équipements qui n’aurait pas été réalisé, par exemple l’entretien d’une chaudière, d’un conduit de cheminée ou encore d’un jardin.
Dans le cadre d’une location à titre de résidence principale, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, le bailleur dispose au maximum de 2 mois pour rembourser le dépôt de garantie suite au départ du locataire. Ce délai court à partir de la date de restitution des clefs par le locataire. Ce délai est toutefois réduit à 1 mois si l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée. Pour les autres types de location, notamment location saisonnière, il faut se référer au bail pour connaître ce délai de remboursement.
En cas de restitution tardive du dépôt de garantie, les conséquences sont les suivantes : si les états des lieux d’entrée et de sortie sont identiques et que le bail a été signé postérieurement au 27/03/2014 : vous pouvez demander au propriétaire un dédommagement équivalent à 10 % du montant du loyer par mois de retard si les états des lieux d’entrée et de sortie diffèrent ou si le bail a été signé avant le 27/03/2014 : les sommes non restituées dans le délai légal de 2 mois sont alors productrices d’intérêts au taux en vigueur